A lakáshasználati jog a válások és élettársi kapcsolatok megszűnésének egyik leggyakrabban vitatott kérdése. Sokan abból indulnak ki, hogy ha a házasság megszűnése után el kell hagyniuk a közösen használt lakást, automatikusan megilleti őket valamilyen pénzbeli kompenzáció. A bírói gyakorlat azonban ennél jóval árnyaltabb képet mutat.
Egy közelmúltbeli ítélőtáblai döntés ismét rámutatott arra, hogy a lakáshasználati jog ellenértéke nem minden esetben jár, még akkor sem, ha az egyik volt házastárs végül kénytelen kiköltözni az ingatlanból. Az ügy különösen fontos azok számára, akik házassági vagyonjogi szerződéssel rendezték vagyoni viszonyaikat, és válásukat követően a közösen használt ingatlan sorsa válik vitássá.
Mi a lakáshasználati jog?
A Polgári Törvénykönyv családjogi szabályai szerint a házastársak utolsó közösen használt lakása különleges védelmet élvez. A bíróság a házasság megszűnését követően rendezheti a lakás további használatát, és bizonyos esetekben az a fél, aki a lakás elhagyására kényszerül, lakáshasználati jogának ellenértékére lehet jogosult.
A jogintézmény célja nem a tulajdonjog kompenzálása, hanem az, hogy a volt házastárs részére ellensúlyozza a lakhatási lehetőség elvesztését. A Kúria egyik irányadó döntése szerint a lakáshasználati jog önálló vagyoni értékkel bíró jogosultság, amely bizonyos feltételek fennállása esetén pénzben is kifejezhető.
Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden ingatlanvita során külön összeg jár a kiköltöző félnek.
Amikor a közös lakás nem közös vagyon
A vizsgált ügy egyik legfontosabb sajátossága az volt, hogy a felek korábban házassági vagyonjogi szerződést kötöttek, amelyben kizárták a házastársi vagyonközösséget.
A szerződés alapján mindenki megtartotta vagyona önállóságát, és a házasság alatt szerzett vagyontárgyak is annak a félnek a különvagyonába kerültek, aki azokat megszerezte. A felek csak kifejezett rendelkezéssel hozhattak volna létre közös vagyont.
A később megvásárolt ingatlan ugyan mindkettejük nevére került, de nem házastársi közös vagyonnak, hanem tulajdoni hányadok szerinti különvagyonnak minősült.
Ennek kulcsfontosságú jogkövetkezménye lett.
Az ítélőtábla hangsúlyozta, hogy ilyen helyzetben nem házastársi vagyonmegosztási perről beszélünk, hanem kizárólag közös tulajdon megszüntetése iránti perről. Vagyis a jogvita nem a családjogi vagyonrendezés körébe tartozott, hanem a tulajdonjog szabályai szerint volt elbírálható.
Jár-e lakáshasználati jog ellenértéke a tulajdoni hányad megváltásakor?
Az ügyben az egyik volt házastárs azt állította, hogy a tulajdoni hányada megváltásán felül még külön is megilleti a lakáshasználati jog ellenértéke, mert a közös tulajdon megszüntetésével elveszíti a lakhatási lehetőségét.
Az ítélőtábla ezt az érvelést nem fogadta el.
A bíróság rámutatott arra, hogy a per nem a közös lakás használatának rendezéséről szólt, hanem arról, hogy az egyik tulajdonostárs a másik tulajdoni hányadát magához váltja. A volt házastárs tehát nem azért köteles kiköltözni, mert a bíróság megvonta tőle a lakáshasználati jogot, hanem azért, mert megszűnik a tulajdonjoga az ingatlanon.
A döntés szerint a beköltözhető forgalmi érték alapján megállapított megváltási ár már magában foglalja az ingatlan teljes értékét, ezért ugyanazon körülmény miatt további ellenérték megállapítása kettős elszámoláshoz vezetne.
A bíróság kiemelte, hogy a tulajdoni hányad beköltözhető értéken történő megváltása esetén a kiköltöző tulajdonostárs nem jogosult még egyszer ugyanennek a használati jogosultságnak a pénzbeli ellentételezésére.
A Kúria gyakorlatának jelentősége
Az ítélőtábla döntése összhangban áll a Kúria következetes bírói gyakorlatával, amely szerint a lakáshasználati jog ellenértékének célja nem a tulajdonjog elvesztésének kompenzálása, hanem a lakhatási lehetőség elvesztésének ellentételezése.
A korábbi kúriai döntésekből is az következik, hogy mindig az adott ügy sajátos körülményeit kell vizsgálni. Nem elegendő önmagában arra hivatkozni, hogy valaki elhagyja a lakást. Azt is vizsgálni kell, milyen jogcímen történik a kiköltözés, hogyan rendezik a felek vagyoni viszonyait, és részesül-e az érintett fél a tulajdoni hányadának teljes értékében.
Amennyiben ugyanis a tulajdonostárs a piaci értéknek megfelelő ellenértéket kap a tulajdonrészéért, a bíróságok jellemzően nem látnak alapot további kompenzáció megállapítására.
A házassági vagyonjogi szerződés szerepe
A döntés egyik legfontosabb üzenete, hogy a megfelelően elkészített házassági vagyonjogi szerződés évekkel később is meghatározhatja a felek jogait.
A perben a felek korábban kifejezetten rögzítették, hogy egymás különvagyoni ingatlanával kapcsolatban nem támasztanak követelést, és az ingatlan elhagyásáért sem kérnek ellenszolgáltatást. Bár a konkrét ingatlan részben mindkét fél tulajdonában állt, a szerződés tartalma így is jelentős szerepet játszott a bíróság értékelésében.
Ez jól mutatja, hogy egy előrelátóan megfogalmazott vagyonjogi szerződés a későbbi években akár több tízmillió forintos viták eldöntésére is hatással lehet.
Mit érdemes megjegyezni a lakáshasználati jog kapcsán?
A friss ítélőtáblai döntés alapján fontos tanulság, hogy a lakáshasználati jog ellenértéke nem automatikus jogosultság. Különösen nem akkor, ha a vita valójában a közös tulajdon megszüntetéséről szól, és az egyik fél a tulajdoni hányadáért a teljes, beköltözhető forgalmi értéknek megfelelő ellenértéket kapja meg.
A bírói gyakorlat egyre következetesebben különbséget tesz a lakáshasználat rendezése és a tulajdonjogi elszámolás között. A kettő összemosása gyakran vezet téves jogi következtetésekhez és megalapozatlan igényérvényesítéshez.
Ha válás vagy élettársi kapcsolat megszűnése után felmerül a lakáshasználati jog, illetve a közösen használt ingatlan sorsának rendezése, minden esetben érdemes a teljes vagyoni helyzetet, az esetleges házassági vagyonjogi szerződést és a kialakult bírói gyakorlatot együttesen vizsgálni. Egyetlen látszólag apró körülmény is eldöntheti, hogy jár-e több millió forintos ellenérték, vagy sem.